Окремий кейс чи системна проблема? Суд віддав у приватну власніть пам’ятку в центрі Харкова
Пам’ятка містобудування та архітектури місцевого значення — маєток орнітолога Миколи Сомова 1898 року, спроєктований архітектором Олексієм Бекетовим на вулиці Максиміліанівській, 11, а також земельна ділянка за цією адресою — перейшли у власність громадської організації «Харківське медичне товариство». Повернути майно державі прокуратурі не вдалося.
Що сталося
18 лютого Східний апеляційний господарський суд закрив апеляційне провадження за скаргою Харківської обласної прокуратури та підтвердив рішення першої інстанції. Так, суддя Господарського суду Харківської області Павло Хотенець 22 квітня 2025 року визнав право власності громадської організації «Харківське медичне товариство» на:
- нежитлову будівлю літ. «А-2» загальною площею 1044,30 кв.м., з приналежностями (господарськими будівлями та спорудами), а саме: флігель літ. «Б-1», сарай літ. «В», сарай літ. «Г», льох літ. «Д», огорожа №1, огорожа №2.
- земельну ділянку площею 0,2404 га з кадастровим номером 6310136600:03:004:0033.
Харківська обласна прокуратура подала апеляцію, однак Східний апеляційний господарський суд її відхилив. Колегія озвучила резолютивну частину ухвали, тож, чим керувався суд, достеменно невідомо. Водночас у прокуратурі причину рішення суду про закриття cправи формулюють так:
«у зв’язку з непідтвердженням, на думку суду, порушень інтересів держави та наявності у прокурора підстав для представництва цих інтересів у суді».
Це була друга апеляційна скарга прокуратури, повідомили у пресслужбі:
«Харківська обласна прокуратура вже вдруге подала апеляційну скаргу, аби повернути державі цю пам’ятку та земельну ділянку історико-культурного призначення під нею. Раніше прокуратура фактично поновила право держави на об’єкт, проте нове рішення суду, знову поставило під загрозу статус будівлі».
У попередній справі №922/2635/22 «Харківське медичне товариство» позивалося до ТОВ «Укрінвестстрой». Спочатку через заборгованість 5,1 тис. грн за оренду, а потім, як сказала прокурорка, «апетити виросли» — позовні вимоги розширили до визнання права власності на пам’ятку і земельну ділянку під нею.
Мотивуючи скаргу, прокуратура зазначала, що спірне майно вибуло з власності держави поза волею власника (Фонду державного майна України) та процедурою, передбаченою спеціальним законодавством, а також без погодження Департаменту культури і туризму Харківської обласної військової адміністрації.
«Вказує, що незважаючи на незаконність оскаржуваних рішень суду Фондом державного майна, Харківською обласною військовою адміністрацією, Департаментом культури і туризму Харківської обласної військової адміністрації, Харківською міською радою […] заходи щодо їх перегляду в апеляційному порядку не вживаються, що зумовлює необхідність прокурорського втручання з метою захисту вищевказаних інтересів держави в особі цих органів», — аргументувала прокуратура.
Прокуратура також вказувала, що «бездіяльність державних органів носить тривалий характер», а інтереси держави у спірних правовідносинах залишалися незахищеними. Набуття громадською організацією права власності на пам’ятку «нівелює правову природу законної процедури набуття власності на майно, передбаченої Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», Законом України «Про охорону культурної спадщини» та дотримання прав власності в цілому», зазначали у прокуратурі.
У прокуратурі кажуть, що мають дані про плани з перетворення пам’ятки на адміністративно-офісний центр із підземним паркінгом, «містобудівне обґрунтування щодо якого вже отримане юридичною особою». Деталей щодо цього у прокуратурі не озвучили.
Хронологію розгляду на засіданні Східного апеляційного господарського суду 18 лютого озвучила прокурорка Віра Сірик:
«За первісним позовом Асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку «Перша Харківська асоціація ОСББ» і «Дубки-Харків» вирішили питання щодо поділу такого об’єкту, який розташований на вулиці Ольмінського, 11 (нині — вулиця Максиміліанівська), яка є пам’яткою містобудування та архітектури місцевого значення. Форма власності даної будівлі — державна.
Безпосередньо про це знав представник «ОСББ» за первісним позовом Мица Юрій Вікторович, оскільки він уже брав участь у справі, яка розглядалася у 2023 році, де також прокурор подавав апеляційну скаргу. Йому було відомо, що ця будівля є державною власністю, що вона не належить «Харківському медичному товариству» на праві приватної власності і у «ОСББ» та «Дубків» були відсутні будь-які підстави вирішувати долю даної будівлі. Не те, що робити її поділ чи реконструкцію. Хочу зазначити, що для здійснення таких робіт на пам’ятці містобудування та архітектури є спеціальний Закон України «Про охорону культурної спадщини».
Для виконання будь-яких будівельних робіт необхідно отримати дозвіл органу охорони культурної спадщини, який відповідно до розпорядчих документів, на території Харківської області виконує Департамент культури і туризму Харківської обласної військової адміністрації. Проте жодних дозволів не отримувалося. Вирішення питання щодо набуття права власності до компетентних органів не надходило, оскільки це державна форма власності, тобто це власність Фонду державного майна.
Коли «Харківське медичне товариство» звернулося як третя особа із самостійними вимогами, не лише просило визнати за собою право власності на цю пам’ятку, яка є в їхньому користуванні (і їм це достеменно відомо), а ще й визнало за собою право власності на земельну ділянку. Ця земельна ділянка належить до земель історико-культурного призначення, оскільки розташована під будівлею-пам’яткою. Відповідно до норм земельного законодавства, це землі історико-культурного призначення, і розпорядження даними земельними ділянками також належить до повноважень Харківської обласної військової адміністрації.
Проте ці процедури були недотримані. Тому прокурор, після того, як здійснив моніторинг судових рішень, вивчив їх у Єдиному реєстрі, звернувся в порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру» до певних компетентних органів, повідомив їх про встановлені порушення».
Аргументи «Харківського медичного товариства»
Громадська організація «Харківське медичне товариство», зареєстрована у 2000 році, вважає себе правонаступником Харківського медичного товариства, заснованого понад 80 років тому.
ГО підтверджує свої права на будівлю, посилаючись на радянські документи — постанову виконавчого комітету Харківської міської ради депутатів трудящих від 15 січня 1944 року, згідно з якою приміщення на тодішній вулиці Ольмінського, 11 передали у користування медичному товариству. Крім того, за рішенням виконавчого комітету у 1951 році у користування Харківському науково-медичному товариству надали й земельну ділянку, на якій розташований маєток.
«Ми вважаємо, що відповідно до матеріалів справи, відповідно до документів, як беззаперечно доводиться, що починаючи з 15 січня 1944 року, зазначена будівля належить на праві власності сьогоднішній громадській організації «Харківське медичне товариство». Протягом останніх 82 років організаційна форма товариства здійснювала трансформацію, однак нічого з цього не змінилося. Ми вважаємо, що Харківське медичне товариство повністю довело, що вони є власником цієї будівлі і, відповідно, суд ухвалив таке рішення», — сказав Юрій Мица, позивач, керівник Асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку «Перша Харківська асоціація ОСББ».
Він наполягав, що прокуратура не довела свого права звертатися до суду з апеляційною скаргою в інтересах держави, «оскільки жодні інтереси держави в даному випадку порушені не були».
«Йшлося про спір приватних осіб між собою, щодо об’єктів права власності, належних приватним особам. Втручання прокурора в ці правовідносини є протиправним… Ми вважаємо, що прокурор в даному випадку перевищує свої повноваження, недобросовісно втручається у права приватних осіб, демонізує інших учасників процесу, приписує їм ті наміри та дії, яких вони не вчиняли і не мали наміру вчинити», — заявив він.
Прокурорка Віра Сірик відповіла на цю репліку:
«Ви кажете, що прокурор такий демон, демонізує і втручається у мирне володіння майном певних громадян… Але укладаючи договір про врегулювання прав на об’єкти нерухомості, безпосередньо ви як позивач і відповідач, обслуговуючий кооператив «Харків-Дубки», вирішили питання і долю майна тих осіб, які в подальшому звернулися зі зустрічними позовами. То це прокурор демонізує і заперечує право приватної власності? Чи це ви втрутилися у справи власності осіб, вирішили долю їхнього майна?»
Водночас представники ГО «Харківське медичне товариство» запевняють, що зносити чи реконструювати будівлю, перетворювати її на офісний центр із підземним паркінгом, не планують. Адвокат ГО «Харківське медичне товариство» Геннадій Костиря назвав заяви прокуратури тиском та медіа-вкидом.
Тим часом незадовго до засідання суду, 13 лютого, ГО уклала договір із ТОВ «Промбудконструкція» на розробку науково-проєктної документації з реставрації фасадів будівлі на понад 60 тисяч гривень.
«Керівництво заявляє, що жодних подібних дій, спрямованих на отримання якоїсь дозвільної документації, пов’язаної з реконструкцією, знесенням або інших дій, направлених на пошкодження даної архітектурної пам’ятки, не здійснювалося. Мова йде про реставраційні роботи. Чи опікується цим питанням держава? Одразу скажу, що за останні 10 років нинішнього керівництва держава не опікувалася питанням навіть реставрації фасаду будівлі», — сказав адвокат ГО «Харківське медичне товариство» Геннадій Костиря.
Досліджувати технічний стан будівлі, документації на неї, а також складати програму реставраційних робіт «пряничного будинку», на замовлення ГО, буде архітектор Євгеній Соловйов. 20 лютого «МедіаПорт» зустрів Соловйова на Максиміліанівській, 11, коли він оглядав будівлю. Архітектор каже, що детально досліджувати об’єкт почне наступного тижня.
«Зараз першочергово ми виконуємо дослідження технічного стану, документації, яка є. Вона була, «Укрпроектреставрація» виконувала у 1989 році проєкт відновлення шатра на башті. Після аналізу усіх цих матеріалів буде складатися програма реставраційних робіт. Це буде можливо тільки після проведення дослідження. Це і попередні роботи, і паспорт пам’ятки треба виконувати, і комплексне наукове дослідження», — сказав Соловйов.
Підстав думати, що замовник планує значні втручання, що знищать пам’ятку, у архітектора на цей момент немає.
«Будь-який пам’ятник архітектури за законом має бути збережений. Пошкодження його історичної суті, матеріальної субстанції, карається законом», — сказав Соловйов.
За його попередньою візуальною оцінкою, відновлення та реставрації потребують шатро на башті, фасади, віконні блоки, ґанок і балкон на головному вході. На оцінку стану будівлі та створення плану її реставрації піде понад місяць.
Системний підхід, а не «гасіння пожеж»
Будівля на вулиці Максиміліанівській, 11 — маєток професора, орнітолога Миколи Сомова 1898 року, спроєктований архітектором Олексієм Бекетовим.
Будівля має статус пам’ятки містобудування та архітектури місцевого значення. Харківський архітектор Віктор Дворніков називає її унікальною для міста.
«Це унікальний об’єкт, тому що в центральній частині міста у нас майже не збереглося окремо розташованих садиб, особливо з таким великим об’ємно-просторовим рішенням. Будівля розташована в центральному культурному ареалі міста Харкова, який є нашою суспільною цінністю. Його порушення веде до погіршення економічного потенціалу, культурного потенціалу міста. Втрата цього об’єкту чи будь-якого об’єкту на цій вулиці автоматично призводить до тяжких негативних наслідків у майбутньому», — зазначив він.
Водночас Дворніков поки не бачить прямих загроз об’єкту.
«Є лише ознаки того, що з об’єктом здійснюють сумнівні операції. Враховуючи, що там йдеться про цілу низку об’єктів [у рішенні, крім Максиміліанівської, 11, вказаний ще перелік об’єктів нерухомості, щодо яких триває судова тяганина — ред.], то є ризик, що він буде згодом перепроданий або там буде щось зведено», — сказав Дворніков.
Праонука архітектора Бекетова, громадська діячка Олена Рофе-Бекетова наголошує: важливо, щоб власник виконував охоронний договір.
Чи важлива увага до об’єкту не лише громадськості, а й влади — обласного управління культури, міської ради?
«Я думаю, якщо ми звернемося з офіційним запитом до обласного управління культури, який є органом охорони культурної спадщини, або до Харківської міської ради, вони скажуть, що питання не в їхній компетенції. І суто формально вони будуть праві. Тобто є умовна буква закону, а є і певна відповідальність. Так от відповідальності дійсно ні в кого немає. Поки там не проводяться жодні роботи, вони не вважають, що пам’ятці щось загрожує. Але ми зараз говоримо про один кейс, а їх десятки, якщо не сотні», — пояснює Дворніков.
Юрист Харківського антикорупційного центру Володимир Рисенко теж звертає на це увагу:
«Якби ж то один будинок. Хоча він перлина Харкова і цього процесу, але разом з ним визнали право власності на десятки (а може і сотні об’єктів). Порахувати їх неможливо, бо адреси реєстр приховує, але перелік займає безкінечні сторінки чотирьох судових рішень. Бо суддя не зміг перелічити їх всі в одному рішенні і розбив на чотири. Там визнається право власності на все підряд: «пряничний будинок» в центрі Харкова, купу квартир в купі новобудов міста, якийсь гараж, якась спадщина і так до безкінечності. Неможливо зрозуміти, що їх об’єднує».
«І неможливо зрозуміти, як в цьому змогла розібратися апеляція. Так швидко, що відмовила у всіх клопотаннях прокуратури, навіть витребувати справу з БТІ і розібратися, як право власності від 1944 року дійшло до ГО, створеної в 2000-му», — додав Рисенко.
Архітектор Віктор Дворніков переконаний, що Харків має загалом змінити ставлення до збереження історії та культурного потенціалу:
«Це юридичний процес, але ми бачимо, що є певна структура, яка у такий спосіб займається нерухомістю. І, як на мене, це має викликати реакцію міста. Наприклад, що вони беруть на контроль цю ситуацію. А загалом йдеться про зміну парадигми, загального ставлення міста до збереження історії, культурного потенціалу. І якби ця зміна відбулась, то ми б з вами не бігали, як пожежна команда, не намагалися гасити пожежі, які виникають в одному чи іншому випадку».
Ухвала вже набрала законної сили, але у сторін є час на касаційну скаргу. Прокуратура вирішить, чи подаватиме касацію, після вивчення повного тексту ухвали.
Доповнення. У публікацію внесено виправлення — коректні прізвища спікерів.